鑫苑置业总营业收入为38.04亿元-破解手机游戏-新闻年鉴
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上市2019-鑫苑置业总营业收入为38.04亿元-新闻年鉴

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但鑫苑置業(NYSE:XIN)的ABS項目融資卻成為其中少有的失敗案例。

另據wind數據顯示,截至2019年三季末,鑫苑置業資產負債率已攀升至90.01%,超過了行業80%的安全警戒線。

時代周報記者:王宏年初以來,房企紛紛開啟融資行情,無論是發行美元債、公司債或是資產證券化項目,均積極融資「補充彈藥」。

隨着房地產開發的增速下滑,土地資源越來越稀缺,土地價格日益提升,參与土地市場公開競拍的成本和難度也越來越大。由於土儲規模有限,對鑫苑置業存在着依賴的鑫苑服務發展空間也受到了限制。

但鑫苑服務上市后業績表現卻不佳,截至目前其股價較最高價已蒸發61.67%,總市值為8.05億港元。

時代周報記者通過鑫苑置業2019年半年報了解到,截至2019年6月30日末,該公司應付賬款為63.17億元,一年內到期的非流動負債為34.76億元,長期借款達到115.09億元,應付債券為45.22億元。

「評級本身也是發債考慮的一個重要內容。如果負債的數據過高,發債會有阻力,相關的融資計劃也會落空。」嚴躍進同時表示。

作為房企業務多元化的重要賽道,房企拆分出的物業公司受投資者青睞。在2019年底上市的保利物業,上市時融資額高達46.8億元,目前總市值已經達到311億元。

2019年10月11日,拆分自鑫苑置業的物業公司鑫苑服務在港股上市。但截至1月17日收盤,鑫苑服務的股價較最高價已跌去61.67%。

Wind數據顯示,到2019年三季末,鑫苑置業的資產負債率高達90.01%,超過了房企資產負債率80%的安全線。

2019年11月,惠譽評級在報告中表示,由於鑫苑置業槓桿率在2019年上半年飆升至61%,並將維持在50%以上的高位,因此將其評級下調。此前標普也將其評級下調。

2019年11月4日,惠譽評級發佈報告稱,將鑫苑置業的違約評級展望從穩定調整為負面,並確認該公司評級為「B」。惠譽評級認為,鑫苑置業的槓桿率已經從2016年的45%上升至2018年上半年的58%。此外,鑫苑置業的利潤率還低於與之規模相似、評級處於「B」區間的同業公司。

鑫苑服務存在着依賴鑫苑置業的問題。2016年至2018年內,鑫苑服務的在管總建築面積中,來自母公司的貢獻佔比分別為85.49%、82.23%、74.63%。雖然佔比有所降低,但鑫苑置業對鑫苑服務仍起着至關重要的作用。

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2019年10月18日,標普全球評級也將鑫苑置業旗下的子公司鑫苑地產評級下調至負面,原因是該公司2019年到期的短期債務較大,預計其12個月內公司財務流動性將會下降。

自2018年下半年以來,房企拆分物業公司上市成為潮流。據不完全統計,已有包括中國奧園、保利地產(600048,股吧)、時代中國以及寶龍地產在內的十多家房地產企業拆分自身物業公司赴港上市。

2019年上半年內,鑫苑置業總營業收入為38.04億元,其中房地產銷售收入為35.44億元,佔比達到90.17%。

鑫苑置業ABS融資項目被終止或與其高槓桿運行有關。

據上交所信息披露,1月16日,鑫苑置業購房尾款ABS項目被「終止」。該產品擬發行金額為6億元,發行人為鑫苑(中國)置業有限公司,承銷商為首譽光控資產管理有限公司。

但自從走向全國后,鑫苑置業在規模上卻未能實現跨越式發展。如今建業地產銷售額已突破千億大關,但鑫苑置業卻至今未突破兩百億。

鑫苑置業的流動性也不容樂觀。自2013年以來,鑫苑置業經營活動現金長期處於凈流出的狀態,2017年短暫回正後繼續凈流出。截至2019年三季末,該公司經營活動現金凈流出19.95億元,主要由於銷售回款減少。

多家上市的物業公司股價也一路飄紅。

惠譽評級在此前的報告中也指出,去槓桿的速度將取決於管理層的拿地紀律和客戶流失率的改善。除了高槓桿率外,合同銷售額較小也限制了其評級。

此外,鑫苑置業旗下9家子公司的股權被全部質押融資,另有2家子公司部分股權被質押融資。

招股書顯示,截至2019年3月31日,鑫苑服務的在管總建築面積為1580萬平方米,其中由鑫苑置業集團開發的物業建築面積達1173.8萬平方米,佔總在管建築面積的74.29%,而來自第三方開發商的物業面積為406.2萬平方米。

1月17日,財經評論員嚴躍進向時代周報記者表示,評級下調說明企業經營風險被評級機構意識到。總體上看,投資者會對企業經營狀況產生擔憂,相關金融機構也會更加保守,後續或會收緊融資。

從營業收入也可以看出,鑫苑置業屬於一家中小型房企。

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負債率超過安全線鑫苑置業成立於1997年,2007年在美國紐約證券交易所上市,是中國房地產行業第一家在美國上市的房企。

時代周報記者在1月17日聯繫了鑫苑集團品牌部相關人員,就ABS終止原因及公司後續融資安排詢問,對方表示相關情況還在了解中。

2019年10月,張勇將另一家拆分自鑫苑置業的物業服務公司鑫苑服務成功送入港交所。

除6億融資計劃落空外,鑫苑系旗下另一家上市公司,鑫苑服務(01895.HK)市場表現同樣不利。

但鑫苑置業目前物業開發規模並不算大。2018年鑫苑置業的土儲規模約為570萬平方米。較行業龍頭動輒一億平方米以上的土地儲備,鑫苑置業的土儲規模也制約了其未來的發展。

鑫苑服務股價腰斬控制着鑫苑置業的掌門人是山西人張勇。

鑫苑置業最早從河南起家,2005年開始走向全國,目前主要物業項目集中在二三線城市。

據悉,此前深耕河南之時,鑫苑置業曾與建業地產、盛潤置業以及正商地產並稱為河南四大龍頭房企。

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